搭上国企便车 莱蒙国际负重转型(图)


  [摘要] 仅从当下的数据来看,莱蒙转型并未立竿见影,其物业销售仍在总销售中占据绝对比例,在2013-2015年均超过90%,其中2015年的数字更高达94.95 %。

债务压力引发一二线城市7项目大甩卖
债务压力引发一二线城市7项目大甩卖


  搭上国企便车 莱蒙国际负重转型


  时代周报记者 胡天祥 发自广州

  正当房企扎堆争抢国内一二线城市的土地之际,在深圳发家的莱蒙国际(03688.hk)却逆势而行,在今年5月一连甩卖了估值高达200亿元的项目。

  5月下旬,融创中国以43.94亿元收购莱蒙国际位于三河燕郊、上海、南京、杭州、深圳及惠州的7个项目公司的所有股权。

  莱蒙国际首席财务官陈竞德在接受时代周报记者采访时表示,出售上述项目给融创,将为公司带来40多亿元的现金回笼,而等8月底这笔钱入账后,莱蒙国际的负债率将会大幅度降低。“2016年第一季度,莱蒙国际净负债率约90.8%,公司内部希望净负债率控制在100%,90%是安全线。”

  这一举措只是莱蒙国际寻求转型的缩影。提出“地产+健康”理念、引入国企云南省城市建设投资集团有限公司(以下简称“云南城投”)、重资布局物流、养老、海洋地产并加大海外投资力度。自2013年开始,莱蒙国际尝试转型高周转模式,并加快多元化布局。

  不过,仅从当下的数据来看,莱蒙转型并未立竿见影,其物业销售仍在总销售中占据绝对比例,在2013-2015年均超过90%,其中2015年的数字更高达94.95 %。

  改变迫在眉睫。

  牵手国企云南城投(600239),或将为莱蒙国际的改变提供更多的“枪支弹药”。陈竞德向时代周报记者透露,接下来,莱蒙国际在澳大利亚、香港陆续会有项目落地。“而未来公司与大股东之间的配合,将会逐步拓展至旅游及健康领域。”

  债务压力引发大甩卖

  “一个老实本分的港商”,正如莱蒙国际董事长黄俊康定位自己一样,现在的他,也正在学习李嘉诚大举出售旗下物业。

  5月下旬,融创中国以43.94亿元收购莱蒙国际位于三河燕郊、上海、南京、杭州、深圳及惠州的7个项目公司的所有股权。

  对于这样一笔交易,连一向认为融创过于激进的海外评级机构也表示,此次融创收购莱蒙国际项目的价格合理,估计可销售总楼面面积达120万平方米,预计平均售价达2万元/平方米,将可为集团提供200亿元合约销售收入。

  一方面强调2016年主力发展一二线城市,重点落在深圳、上海、南京、南昌,但另一方面,莱蒙国际为何又变卖其位于深圳、上海等多个一二线城市项目?

  陈竞德对时代周报记者坦言,在出售的七个项目中,公司位于杭州的水榭山项目由于去化不理想,长期处于亏损状态。加上运营成本高昂,如果不出售,该项目将成为公司未来发展的一个负担。“我们曾想过单独将杭州项目出售,一是没人愿意接手,二是有买方出价远远低于我们的预期,所以我们想到把深圳、上海、杭州等项目‘打包’出售给融创。”

  出售项目对于莱蒙国际而言是解决资金吃紧不得已的办法。公开数据显示,2016年第一季度,莱蒙国际的高净负债率较2015年底增长了18.3%,高约90.8%。

  此前过于稳健的发展模式,曾一度导致莱蒙国际过于依赖单一楼盘,以此撑起全年销售业绩。几经转折,眼下的莱蒙国际似乎仍在转型路上不断探索。

  出售项目、优化城市布局,仅是莱蒙国际转型的一部分。这家企业从2013年便开始寻找新的经营模式,甚至一度提出“守住红海、寻找蓝海”的口号。

  “守住红海”指的是莱蒙国际未来将“坚持一二线布局、主流产品、高周转”。数据显示,莱蒙国际快周转的项目数量占比从2011年的22%升至2014年的50%。而养老地产、绿色建筑、旅游地产以及商业地产等,则被莱蒙国际归属到蓝海领域。

  “无论是蓝海战略,抑或是海外地产,涉及企业转型,难点在于,在企业决策过程中,专业人士或职业经理人的建议,老板判断不了,那么就有可能出现老板对事情误判并作出错误决策,这种风险无法避免。”资深房地产金融人士黄立冲向时代周报记者表示。

  牵手国企

  引入云南城投(600239),被视作莱蒙国际欲解决资金难题、探路休闲与健康产业走出的关键一步。

  2015年7月,黄俊康以每股3.8港元的价格,向云南城投出售3.25亿股莱蒙国际股份,占莱蒙国际已发行股本约27.62%,云南城投进而成为莱蒙国际第一大股东。

  作为云南省最大的国企和云南省国资委旗下A股上市平台,云南城投手下资源包括基础设施建设、水务、房地产、风景区、目的地旅游、医疗,以及医药等,其自身丰富的资源将为双方合作提供很多可能性。2015年,其实现营收40.13 亿元,实现归属于母公司股东净利润2.79 亿元。

  对莱蒙国际而言,这家企业已经在业务发展上尽可能地向大股东靠拢。其2015年年报显示,莱蒙国际计划收购或将会与交通及基础设施发展紧密连接的土地储备。

  而在新业务的拓展上,莱蒙国际也试图找到与大股东的契合点。

  莱蒙国际在其2016年展望中表示,未来将积极发展大健康产业,为本集团之房地产开发项目提供综合配套和增值,并培值新的利润增长点。而这其中便包括与国内大型房地产开发商和创新业务的相关产业,首先将在健康生鲜、健康医疗、休闲旅游等产业领域建立全方位的战略和业务合作关系。

  时代周报记者查询全国企业信用信息公示系统发现,目前云南城投在健康及旅游产业上的布局积极广泛,其于2016年1月26日成立广东云景旅游文化产业有限公司,负责旅游资源开发和经营管理;2007年5月18日成立云南城投健康产业投资有限公司,涉及健康医药和医疗产业投资;2007年5月18日,在腾冲成立玛御谷温泉投资有限公司,涉及温泉旅游投资、开发及房地产开发、经营;2012年11月21日,成立云南民族文化旅游产业有限公司,涉及旅游基础设施投资、开发及经营。

  “与云南城投的合作,将为莱蒙国际多元化发展奠定资金基础,我们不担心现金流方面的问题。”陈竞德向时代周报记者透露,自去年云南城投成为莱蒙国际大股东后,为数不多的举动便是买了公司5000万美元的可转换债券。“接下来,莱蒙国际在澳大利亚、香港陆续会有项目落地。不排除我们会通过海外基金的方式来投资。而未来公司与大股东之间的配合,将会逐步拓展至旅游及健康领域。”

  深圳项目试行跟投制度

  兵马未动,粮草先行。为了给公司中高层更多的发展空间,莱蒙和万科一样,开始在公司内部实行跟投制度。

  在时代周报记者获得的一份莱蒙国际地产开发类项目跟投管理制度(试行)方案显示,为促进集团与员工及利益相关方通过共同创业、共同经营、共担风险、共负盈亏的方式共同成长,促使各级经营者从项目价值最大化的角度经营项目,莱蒙内部制定项目跟投制度并于2015年起适用所有地产类新拓展项目。

  时代周报记者了解到,跟投人员限为本集团员工,分为强制跟投和自愿跟投两类。强制跟投类适用于一线公司总经理及管理班子全体成员项目负责人及操盘核心团队、拓展部门第一负责人集团投资拓展、营销、工程、成本、设计、财务分管领导;拓展部门第一负责人。自愿跟投类适用于项目所在一线公司员工集团副总监以上员工。

  此外,单个项目所有跟投人投资总额原则上不超过该项目股权总份额的5%-10%(具体跟投资金峰值比例由项目启动会决策)。集团投资拓展、营销、工程、成本、设计、财务分管领导,项目所在一线公司总经理及项目负责人等强制跟投人员认购金额不得低于50万元;其他强制跟投人员认购金额不得低于25万元。自愿跟投人员认购金额不得低于10万元。

  据悉,每当项目签约销售面积达可售物业面积80%时(若有自持物业,则扣减自持物业后),即可进行跟投结算。未售部分以项目最后一期的销售价格为基础,核算整体项目开发完毕后项目的各项经营指标。项目跟投结算周期一般不超过3年。

  对于跟投制度,陈竞德对时代周报记者表示:“我们深圳有一个项目已经开始做跟投了,未来跟投制度一定会逐步推行落实。”

  作者:胡天祥