房市崩股市在咆哮,美国那些年不得不说的故事


过去一年,人民币汇率眨值令大多数中产阶级起了疯狂购买资产保值之心。对于那些拥有黄金、房产、土地等实物资产的人来说,他们的资产没有受到任何损失。记得当年一套影片《蛇蛋》(1977年),生动的反映了超速通货膨胀给德国人带来的苦难。我们的物价上升当然没有当年的德国那么夸张,但亦令不少人的生活叫苦连天。

电影《蛇蛋》电影《蛇蛋》

随着过去的国庆节,中国政府在全国各地主要城市推出一系列限购令,希望借此抑压楼价的疯狂上涨。

一大波“限购令”国庆来袭一大波“限购令”国庆来袭

居者有其屋,这是大部分人梦寐以求的理想生活。的确,房屋对每一个人来说都十分重要,它不但给人们提供了遮风挡雨的地方,更人们的心灵休憩放松的场所。也正因如此,历史上有关房产的财富故事,才会一次又一次上演。

20世纪以来,与房地产相关的经济泡沫此起彼伏,一波未平一波又起。人类历史上最早可考证的房地产泡沫,发生在1923-1926年的美国佛罗里达州的土地热

19世纪最后30年开始,美国经济就呈现出一种跳跃式发展的态势。进入20世纪后,美国经济的发展速度更是让各欧洲大国和日本望尘莫及。在第一次世界大战前夕的1913年,美国工业生产占据了世界总额的三份之一以上,超过了英、法、德、日的总和。

当美国拥有了强大的经济实力作后盾,美国在第一次世界大战中大发横财。欧洲各国正备受战火蹂躏之时,美国企业却把火力集中全开在生产上,国际贸易顺差骤增,一跃而从债务国变为债权国。纽约取代伦敦成世界上最重要的金融中心,美元亦成为了世界第一货币。

美元成为世界第一货币美元成为世界第一货币

到了1920年代初,美国经济欣欣向荣,工作机会增多,待遇优厚,除了薪金收入之外,人们还可以享受休假。中产开始买得起私家车,可以自由驾车旅行,再也不用受制于火车。由于经济的发展,美国人变得更加信奉物质主义、拜金主义,一切只重享受,买车、买房、度假(现在的中国?)。沉醉在幸福之中的美国人相信他们的国家会一直永远的繁荣下去。

美国人乐观的心理首先表现在股票和房地产市场上。当时股市天天上涨,很多投资者一跃成为富翁,房地产亦一片欣欣向荣。看上去,只要进行合适的投资,任何人都可以发财致富逼格。

可是,就在这一片乐观企盼中,一场惊心动魄的大风暴逐渐酝酿。不过,第一个破碎的泡沫不是出现在金融中心纽约,而是繁华的度假胜地-佛罗里达

由于地处偏僻,第一次世界大战前,佛罗里达的土地均价一直较美国其他地方低很多。然而,汽车的迅速普及改变了这种状况。第一次世界大战结束后,许多人在冬季纷纷涌向佛罗里达,在那里休闲度假。1923-1926年佛罗里达的人口成几何级数成长,而土地的价格升幅更是惊人。棕榈滩上的一块土地由1923年值80万美金到1924年的150万美金再到1925年的400万美金,土地在1896年才卖25美元可在1925年卖12.5升幅喷井式上涨令该地黄金处处,而当时一般人在购房时只需10%的首付,在杠杆效应之下,只要资产升值一倍,真正利润可达10倍以上。佛罗里达因此变成了有钱人的玩乐之都,非法的赌场,酒吧充斥着佛罗里达州最繁华的城市迈阿密。

买买买买买买

只要是泡沫,就会有吹破的一天,当时最狂热时,地产商甚至把海底的地皮也卖出去。1925年底,佛罗里达整体地产的价格使得土地的价格贵得更有少数土地买卖能够成交,而该来买房的人也差不多都来齐了,买房的人锐减,使得价格再也冲不上去了。随着沼泽地一块又一块投入市场,新进的资金不够支撑土地价格的不断飙升,那些材料不够雄厚的炒家首先被贷款压垮,不得不举手投降,银行只好收回土地到市场拍卖,这些土地又带给市场新的压力。

慢慢地有些地方的房价开始下滑,下滑的消息一经传开,立即引起人们的恐慌,于是,抛售的狂潮开始了。那些曾经获利的投机者们争先恐后地抛售他们手里的房地产,试图从中解脱出来。房价不进则退,整个市场立即处于崩溃的边缘。

全都是泡沫~~全都是泡沫~~

19269月,一场大飓风横扫佛罗里达,整地区立刻变成一片废墟。加上当地的农业亦出现了问题,地中海果蝇把整个佛罗里达州的橘园破坏殆尽,犹始雪上加霜,曾经高高在上的房地产价格急剧下跌。

1926年底,不可避免的崩溃终于来临了,迈阿密的房地产成交量从1925年的10.7亿美元急剧萎缩到1926年的1.4亿美元。后来投入房市的人开始支付不起每个月的房贷,于是破产的连锁效应就此展开。投资人亏损累累,陷入了一片愁云惨雾。破产的银行家,企业家,或发疯、或自杀,有的沦为乞丐。

破产的银行家破产的银行家

​20年代初与地产一起腾飞的是股票市场,但故事的版本在中途分了岔。

有人说,上帝总是格外垂青美国。也许真是如此,纵观美国历史,战争带给美国的更多是福音,世界上恐怕没有那一个民族有如此的幸运。战争后,美国从债务国一跃成为债权国。同时美元取代英镑,成为国际兑换的主要支付手段。纽约也成为了世界金融交易中心和国际资本的供应中心。

美国的繁荣和人们对经济的自信,集中体现在股票市场上。纽约股票市场一直处于不断上升的牛市中,华尔街伴随美国经济的繁荣起飞了。

美国大发战争财美国大发战争财

以往,华尔街股市的涨幅和美国经济的增长基本同步,但这一次,上涨的步伐明显快于美国经济本身。在这一时期,美国国民生产总值增长了不到50%,可是道琼斯指数却上涨了三倍,从1921年的75点涨到1929年的381点,平均年增长率高达33%,这种长时间的高速增长,在人类历史上极少出现。

​连续的上涨,连续的牛市,将全体国民的情绪推到了狂热的程度。华尔街成为了万众瞩目的中心,股市行情成了美国人每天谈论的中心话题。

在股市中轻易赚钱的感觉使人疯狂,他开始颠覆人们的财富观和价值观,那些按部就班赚薪水养家的观念,似乎在一夜之间就变得太保守了。在那些总是轻而易举赚大钱的榜样映衬之下,还没有投身证券市场的人心中,竟然平添了几分匪夷所思的自卑感。这种感觉又刺激了更多的人投身到股市之中。

盲目的跟风潮盲目的跟风潮

在股市的投机气氛趋于疯狂的时候,华尔街又推出了一种添加剂,这就是所谓的保证金交易。只要支付10%的保证金就可以购买股票,余额由经纪人支付,收益率就会高达100%。这种金钱放大效应极大刺激了人们的赌性,进而使市场的热度越升越高。

这种保证金交易中,银行中美联储以5%的利率借入资金,倒手以12%的利率借给经纪人,而经纪人又转身以20%的利率借给投资者。在不断飙升的股市中,人们已经忘记了什么叫风险。无论是银行、经纪人还是投资者,都对如此高的利率背后所隐藏的风险置若罔闻。

不断放大的危险杠杆不断放大的危险杠杆

回顾当年,危机的第一个信号是1926年佛罗里达房地产泡沫的破碎。1924年至1925年投机最热的时候,大约几个星期地产价格就会向上翻一番。不断上涨的地产价格需要大量资金不断地注入,但是获利的投机者都争先恐后地试图从中解脱出来,大量抛售他们所持有的地产。于是,就像所有的投机狂潮一样,1926年,佛罗里达州房地产市场不可避免地崩溃了。

然而,这丝毫没有给华尔街的疯狂带来多少警醒。1928年开始,股市的投机高潮进入最后的疯狂。一些激动不已的金融分析更称之为金融火山。从19283月初到19299月初,股票市场交易额的增长居然于1923年至1928年初整个时期的增长率相同,一些主要工业公司股票的价格上涨有时竟然每天高达1015%

1923年至1929年-道琼斯工业指数1923年至1929年-道琼斯工业指数

​故事我就说到这里,而这个故事会否重复在中国股市,我不敢说。叔粉们要记得,疯子是可以一起当,但一定要在准确的时间治愈。​