【专栏】这四点不改 调控再狠房价也跌下不去


国庆期间,先后有21个城市出台了以压制房价过快上涨为目标,以限购限贷为主要手段的房地产政策调控措施,楼市瞬间陷入震动和波动之中。

想想直到今年一季度之前的一段时间,政府对房地产市场的调控政策还是以降息、降准备金率、降首付、去库存、稳定住房消费为主基调,楼市“变脸”真快啊!

国庆期间推出房价调控新政的城市,新建商品房和二手房交易量大幅度萎缩,交易价格不再上涨,但也未呈现明显下降,市场观望气候浓厚。

国庆以后,全国各个城市的房地产市场交易量都会较8、9月份明显下降。成交价格稳中有降。

一批城市为了使政策措施的效果在10月份明显显现,短期内不再批准新建商品房上市,甚至临时性关闭房地产交易市场。房地产投资、土地交易、新开工和商品房交易等规模都会较第三季度有明显回落。整个第四季度市场房价不会明显上升,基本处于稳定状态。但由于前三季数据大,预计2016年全年房地产的投资规模、建设规模和销售规模依然会创历史新高。

而仅仅半个月前,楼市还是另一番景象。

在整个中国经济下行背景下,房地产在去年12月和今年1月份完成了V型快速翻转,在今年4、5月份达到增幅高点,此后走出一条漂亮的抛物线,增速缓慢回落但仍然保持了较快较高增长。

体现在数据上,1-8月份,全国房地产开发投资64387亿元,同比增长5.4%,其中住宅投资43076亿元,同比增长4.8%;商品房销售面积87451万平方米,同比增长25.5%;商品房销售额66623亿元,同比增长38.7%;商品房待售面积70870万平方米,比2015年底减少983万平方米。全国商品房新开工106834万平方米,同比增长12.2%;房屋竣工面积50592万平方米,同比增长19.1%;开发企业资金状况良好,到位资金91573亿元,同比增长14.8%。

大好形势下,一批房企调高年度销售计划目标,万科、恒大、万达继绿地之后,今年首度进入世界500强企业行列。

但部分城市房价“过快上涨”,成为了社会高度关注的突出问题。今年以来,一线热点城市房价持续上涨,房价快速上涨城市数量逐月增加。国家统计局发布的70个大中城市价格指数显示:8月份,厦门、合肥、南京、上海、深圳、北京、杭州房价的同比涨幅分别为44.3%、40.5%、38.8%、37.8%、37.3%、32.5%、22.2%。

有意思的是,到底是什么原因导致了价格飞涨,众说纷纭。

高房价的动力机制

年初,“首付贷”一度成为房价上涨的“替罪羊”,舆论一片指责,政府明令封杀。其实“首付贷”是一种金融创新产品,用于解决首付困难和卖买房屋中因时差而需要的短期过桥资金,不过其中出现了少数违规失信行为。

9月份,上海6家中介的企业和个人,成为上海离婚潮和抢购潮的“谣言散布者”而被追究刑事责任。10月3日,住建部公布了45家违规失信房企和中介机构名单,认为他们的行为损害了消费者的权益,误导了消费者的预期,造成了恶劣的社会影响。

其实首付贷也好,6家中介或者45家房企也罢,都不该成为本轮房价上涨的罪魁祸首。

根源在哪里?主要在地方政府和国企(含中央和地方两级国有房地产企业)的市场行为,也主要在中国金融业和信贷结构的深刻变化。约束地方政府、国企和国家级金融机构的利益冲动和经营行为,调整它们之间的利益格局,调整地方政府、国企(含国有金融机构)和普通百姓之间的利益格局,是我们当前解决房地产长期、稳定、健康发展的关键所在。解决这些问题,有赖于我们深刻地推进行政体制、经济体制和国企的综合改革。

以上海为例,今年5-8月以来,上海共有19幅商品住宅用地拍卖,溢价率50-303%,拿地的主力是央企和国企,土地楼板价平均高于周边楼盘房价达21%。

今年是地方政府负债还债的高峰年。中央政府已经允许地方政府实施了大规模的债务置换,用长期低息的负债大量去置换短期高息的负债。以此降低债务利息,展延还债时间,释放债务风险。

但仅此仍不能解决地方政府的债务负担,地方政府有着强烈的动机依靠高价土地获得财务平衡。因此,才会出现土地市场上的“饥饿供地”,竞拍高溢价卖地,“面粉比面包更贵”等现象。 

房地产是地方政府融资机制的生命线。地价成为房价中的大头,地价推动房价快速上涨。让居民加杠杆进入房地产,驱动储蓄承接房地产开发商的债务,然后转化为房地产投资,最终才能变成地方政府的各种收入。

与地方政府共同制造这场盛宴的另一主体,是国有房地产企业(包括央企和地方国有企业)。他们能够获取大量最便宜的信用资源,这是一般民营企业无法企及的。他们需要维系资产(其最大构成就是土地和房屋)价格,壮大自身实力,进可以吞并同类企业,退可以吓阻意向兼并者。他们是政府较为放心可靠的运营合作者,愿为政府分忧解难,能够硬啃重大项目和解决历史遗留问题。国企在市场博弈格局中逐步认识到,那些报价策略保守的企业,可能面临自身规模下降的风险,可能率先被淘汰出局,“拼规模”成了“活下去”的必要选项。有时国企认为只要能够活下去,即便被迫接受较高的土地资金成本也在所不惜。

金融机构(多数也是央企国企)的经营行为和货币贷款变化,也是商品房价格上涨的内在缘由。2000年时,M2(广义货币)不过10万亿上下,而今天已接近160万亿了。这期间我国信贷规模也在高速增长,远超GDP、城乡居民人均可支配收入和房价的增幅。反映现实购买能力的M1(狭义货币),从去年10月其增速超过M2。

由于市场中的流动资金和活期存款不断增长,自然推动了我国实物资产的价格。当前金融机构释放大量长期信用,维持房地产和政府平台的债务链,不允许银行从僵尸企业中抽贷,包括债转股等,都是牺牲银行体系资产的收益性和流动性,降低其自身资产的周转率,用经济风险向金融系统的转移,来缓解地方政府和国企房企的经济困境。

一头是激进的高增长的资产端,一头是激烈竞争的高增长的负债端,两端平衡维系需要有高智商和高技巧。只要负债端有持续不断的资金涌入,资产端就一定不会崩塌。

新政之后的楼市走向

新政之后,中长期内房地产市场会走向何方?我个人观点如下。

第一、只要土地市场的垄断特点不改,招拍挂的土地交易方式不改,地方政府赖以通过土地批租而获得债务平衡的需求不改,土地供应全国范围内每年大幅度减少的稀缺格局不变,老城区动迁价格和时间继续失控,地价攀升就会延续下去,地价对房价的推升作用就仍将难以消除。

第二、只要货币发行增幅继续倍增于GDP,财政赤字占GDP的比重继续上升,政府和企业的社会融资债务水平继续提高,作为实物资产财富的商品房,将成为流动性过剩货币的吸附体和承载池,长期沉淀、不断循环,抵御通货膨胀向消费品领域的蔓延。因此,商品房的“财富效应”应该会长期存在。

第三、只要房地产市场的四个主体,即政府、银行、开发企业和购房投资者,都是运行规则和市场的利益获得者,没有一家或几家成为亏损者,它们之间实现了非合作互利性的共赢。因此,目前的游戏还会继续玩下去。

第四、只要中国经济仍处在增速下行的过程中,房地产业仍然发挥着巨大的引领和支柱作用,政府调控政策就难以因房价问题对房地产业和市场施以重手。因此,以调控房价为目标的政策就会一直处于纠结、前后矛盾和作用反向的状态中。

中国房地产投资、交易量(面积和金额)和房价仍将继续保持高位运行;房地产企业的市场集中度仍将不断提高,大型品牌房地产企业继续走强;政府(包括国有银行)对土地出让金、涉房税收、管理费用、贷款利息的依赖度仍将不会减弱;房价仍将继续涨跌互现,跌是短跌、慢跌、小跌、阶段性跌、局部跌,涨是长涨、快涨、大涨、趋势性涨、全局性涨;城市间仍将继续出现冷暖分化,市场追捧的是直辖市、省会城市、计划单列城市、经济发展城市、人口导入集聚城市,“二八效应”凸显。

(作者为北京中房研协技术服务有限公司首席研究员)

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